LES BATIMENTS COMMERCIAUX, UN INVESTISSEMENT ACCESSIBLE À TOUS !
Et si vous investissiez dans les bâtiments commerciaux ?
En 2018, le marché de l’immobilier en Nouvelle-Zélande a rencontré de nombreux challenges ! Avec l’envolé des prix des propriétés sur Auckland notamment, l’entrée dans le marché n’est plus accessible à toutes les bourses. Le gouvernement a repoussé le délai de revente d’une propriété pour éviter d’être taxé sur la plus-value de 2 à 5 ans. Les propriétaires vont par ailleurs devoir honorer des obligations énergétiques et sanitaires vis-à-vis de leur locataire (isolation, chauffage, ventilation…). Enfin, les investisseurs non-résidents se voient refuser prochainement l’accès aux résidences « existantes » ! Les propriétés commerciales semblent pour le moment beaucoup plus loin des radars de la politique du nouveau gouvernement. Une bonne alternative en Nouvelle-Zélande à tout investissement immobilier, accessible à tous !
Résidentiel ou commercial, où investir en Nouvelle-Zélande ?
Depuis la crise financière de 2008, le monde de l’investissement est devenu un terrain de jeu méfiant. Les investisseurs sont à raison plus prudents. Dans un contexte mondial sans précédent (Brexit, Election de Trump, menaces de la Corée du Nord…), la Nouvelle-Zélande jouie d’une croissance de 3,1 % et d’une économie forte basée sur les entreprises et le marché de l’immobilier. Dans un contexte mondial fragile, où doit-on investir ?
Le marché de l’immobilier résidentiel en Nouvelle-Zélande a rencontré de nombreux challenges en 2018. En décembre dernier, le gouvernement a présenté le projet de loi d'amendement sur l’investissement des non-résidents « Overseas Investment Act ». L'objectif principal du projet de loi d'amendement est de rendre les maisons plus abordables pour les acheteurs néo-zélandais et de ralentir la spéculation sur le marché immobilier en interdisant l’achat de propriété par les non-résidents. Dans ce contexte, il est donc intéressant de considérer d'autres options d'investissement sur la Nouvelle-Zélande pour diversifier son portefeuille.
La meilleure des stratégies reste toujours de privilégier des biens stables et de diversifier son portefeuille d'investissement. Les fonds d’investissement composés de bâtiments commerciaux réunissent avec succès ces 2 règles d’or. Les fonds d’investissement commerciaux sont composés de plusieurs bâtiments commerciaux. La valeur de chaque fond se mesure ainsi à la valeur des acquisitions immobilières et donc à la valeur de la pierre. Les propriétés acquises se trouvent dans différentes villes du pays et quartiers d’Auckland, et touchent des secteurs d’activités variés (entreprise de services, supermarché, creche, station service, restaurant...) .
Enfin, chaque bâtiment compte plusieurs locataires pour limiter le risque de perte de revenu et maximiser les retours sur investissement. Tous les fonds présentés par New Zealand Services enregistrent des retours sur investissement compris entre 7% et 10% !
Les investissements commerciaux ont le vent en poupe !
Les taux d’occupation des bâtiments commerciaux sont très élevés, notamment sur Auckland. L’économie du pays est solide malgré une confiance des entreprises en berne depuis l’arrivée du gouvernent travailliste fin 2017. La croissance économique est le moteur du secteur commercial. La Reserve Bank prévoit des performances économiques positives en Nouvelle-Zélande malgré les risques à l’échelle mondiale.
Le secteur de la construction reste l’un des piliers de l’économie. Blackstone, l’un des entreprises leaders du secteur, vient juste de signer un contrat de $ 635 millions à Auckland. C’est un signe très fort pour nourrir la confiance des investissements en Nouvelle-Zélande. Par ailleurs, la Banque Centrale n’envisage pas de retour les taux d’intérêt avant fin 2019 voire 2020.
Reste toutefois bon de maintenir une approche conservatrice de ces investissements et de rechercher la diversification de votre portefeuille.
Qui sont les locataires des bâtiments commerciaux ?
Chaque fond d’investissement dans le secteur commercial est composé de plusieurs bâtiments (bureaux, commerces, industries), loués à des locataires.
Le profil de ces locataires a changé sur les 10 dernières années. Les commerces liés à la mode et la décoration se sont déplacés sur le net et ont laissé la place à des entreprises de services et de restauration. Il en est de même dans les bâtiments composés de bureaux. La demande est aujourd’hui aux espaces partagés et au lieu aménagé avec style. Pour le secteur de l’industrie, les usines laissent la place aux entrepôts et aux plateformes de transport et de gestion logistique.
Pourquoi investir dans un fond composé de plusieurs propriétés commerciales et non pas directement dans un local ?
Un ticket d'entrée accessible à tous
Investir dans un fond de propriétés commerciales vous offre un ticket d’entrée bien plus accessible quel que soit votre budget. L’investissement minimum est de 20 000 $ pour acheter des parts dans plusieurs batiments commerciaux, au coté des autres investisseurs. Par ailleurs, l’investissement dans un fond vous offre une diversification de votre portefeuille et un retour sur investissement supérieur au marché immobilier résidentiel.
Des rendements locatifs plus élevés
D'une manière générale, les biens commerciaux promettent de meilleurs rendements que les biens résidentiels, sans la contrainte de la gestion locative. En effet, les rendements totaux des biens commerciaux ont atteint 10,4%, en moyenne au début de 2017, selon les indices de Morgan Stanley Capital International.
Dans le résidentiel, à Auckland, vous aurez de la chance de trouver un rendement locatif de 4%, tandis que plus au sud à Dunedin vous pourrez trouver une propriété avec un retour de 8%. C'est l'une des raisons les plus convaincantes pour explorer un investissement commercial dans une stratégie de diversification de votre portefeuille.
Moins de dépenses et une gestion simplifiée
Lorsque vous possédez un bien résidentiel (maison ou appartement), vous êtes responsable de l'assurance, la maintenance, les impôts locaux et de charges de copropriétés dans un immeuble. D'autre part, les locataires commerciaux couvriront généralement tous ces coûts, et peuvent même apporter des améliorations à votre propriété, en augmentant sa valeur.
Des baux plus longs et des locataires plus fiables
Si vous possédez un investissement résidentiel, votre locataire sera probablement une famille ou un groupe d'amis. Votre bail peut être pour une période d'un an ou six mois, et l'augmentation de loyer ne sera pas inclus dans l'accord.
Avec la propriété commerciale, vous aurez une entreprise pour locataire. Votre bail sera généralement d'une durée comprise entre deux et 20 ans, avec des augmentations de loyer prévues à l’avance tout au long du bail. Avec un bail à long voire très long terme, votre revenu sera garanti. La valeur de votre propriété commerciale peut également augmenter comme le loyer puisque votre investissement est basé sur l’immobilier.
Questions fréquentes
Est-il facile de récupérer mon investissement ?
L’achat et la vente de part dans les batiments commerciaux répondent au meme exigence de l’offre et de la demande. Pour vendre vos parts, il faut qu’un autre investisseur les achètent. La santé financière et l’attractivité du fond contribue également largement à la flexibilite du marchés des « shares ». L’achat et la vente des « shares » peuvent se faire chaque mois.
Quelle est la fréquence de mes revenus ?
La fréquence des payements de vos loyers varie en fonction des fonds dans lesquels vous investissez. Les versements sont versés aux investisseurs tous les mois ou tous les trimestres.