Si vous possédez un bien immobilier en Nouvelle-Zélande, vous avez peut-être fait le choix de le mettre en location. Quels sont les différents types de contrat de location en Nouvelle-Zélande ? Quels sont vos droits en tant que propriétaire pour y mettre fin ? Nos experts font le point avec vous dans cet article.

Qu’est-ce qu’un « tenancy agreement » ?

Un « tenancy agreement » est un contrat de location, c’est-à-dire un accord signé entre un propriétaire et un locataire (la plupart du temps par l’intermédiaire d’une agence de location). Il précise tous les termes convenus entre le propriétaire et le locataire concernant la location (coordonnées de chaque partie, durée du contrat, montant du loyer, nombre de personnes autorisées dans la propriété, liste des meubles et éléments inclus dans le loyer, autorisation d’avoir un animal de compagnie…).

Les contrats de location doivent être rédigés par écrit, et le propriétaire doit en fournir une copie au locataire avant le début de la location (par l’intermédiaire du gestionnaire de location).

Il est important que chaque partie lise attentivement le tenancy agreement avant de le signer.

2 types de contrats de location: Periodic tenancy et Fixed term tenancy

En tant que propriétaire, il est important de connaître les différences entre une location périodique (periodic tenancy) et une location à durée déterminée (fixed-term tenancy) afin de choisir celle qui vous convient le mieux.

• Periodic tenancy (Location périodique) : Un contrat de location périodique n'a pas de date de fin. Il se poursuit jusqu'à ce que le locataire ou le propriétaire donne un préavis écrit pour y mettre fin.

• Fixed term tenancy (Location à durée déterminée) : Un contrat de location à durée déterminée dure une période fixe, par exemple, 1 an. Il n'y a pas de durée maximale pour une location à durée déterminée. Vous devez inclure la durée dans le contrat de location (généralement 12 mois). Vous ne pouvez pas mettre fin prématurément à une location à durée déterminée. A noter, qu’une fois la période déterminée terminée, la location deviendra automatiquement périodique, sauf si le propriétaire ou le locataire donne le préavis approprié, s'ils trouvent un accord ensemble, ou si le locataire exerce son droit de renouvellement (si applicable).

Est-il possible de mettre fin prématurément à un contrat de location ?

The Residential Tenancies Amendment Act a pris effet à partir 11 Février 2021 et a modifié la législation concernant les délais de préavis et les raisons possibles pour mettre fin à un contrat de location.

Fixed term tenancy (Location à durée déterminée) : Si vous avez signé un contrat de location de 12 mois (fixed term), vous ne pouvez en principe pas mettre fin prématurément à cette location à durée déterminée en dehors de très rares exceptions comme par exemple un accord mutuel entre le propriétaire et les locataires. En cas d’agression physique par le locataire sur le propriétaire ou gestionnaire de propriété, et que la police a porté des accusations contre le locataire en rapport avec l'agression, la loi autorise le propriétaire à donner un préavis écrit d'au moins 14 jours pour mettre fin à une location.

The Residential Tenancies Amendment Act stipule également que la sous-location peut être envisagée avec l'accord du propriétaire.

Periodic tenancy (Location périodique) : Depuis le 11 février 2021, suite à l’amendement du Residential Tenancies Amendment Act (RTA) 2020 et au retrait de la clause permettant d’envoyer un préavis de fin de contrat de 90 jours sans fournir une raison au locataire, il est malheureusement difficile de mettre fin au contrat de location périodique de votre appartement.

Il y a peu de motifs justifiant la fin d’un contrat de location périodique. Voici quelques raisons acceptées :

• Le propriétaire met la propriété en vente dans les 90 jours qui suivent la fin du bail

• La propriété a été vendue et le nouveau propriétaire souhaite que le bien soit vacant

• La propriété doit être convertie en local commercial pour au moins 90 jours

• D’important travaux doivent être entrepris dans les 90 jours suivant la fin de bail (et le locataire ne peut pas rester dans la propriété le temps des travaux)

• La propriété doit être détruite

• Un des membres de la famille du propriétaire emménage dans la propriété : Quand un propriétaire souhaite mettre fin au bail périodique pour qu’un membre de sa famille emménage dans l’appartement, un préavis de 63 jours doit être donné au locataire. Le propriétaire ou un membre de la famille doit emménager dans les 90 jours suivant la fin du bail et a l’obligation d’y vivre pendant au moins 90 jours.

• Le locataire n’a pas payé son loyer. Si, à trois reprises distinctes sur une période de 90 jours, un montant de loyer dû reste impayé pendant au moins cinq jours ouvrables, le propriétaire peut demander au Tenancy Tribunal de mettre fin à la location.

• Comportement antisocial ou inacceptable du locataire. Si, à trois reprises distinctes sur une période de 90 jours, le locataire adopte un comportement antisocial ou inacceptable, le propriétaire peut demander au Tenancy Tribunal de mettre fin à la location.

• …

Tout manquement à la loi est passible de $ 6 500 d’amende. Si les raisons de fin du bail ne sont pas honnêtes et sérieuses, le Tenancy Tribunal peut être impliqué.

A noter que chaque préavis de résiliation de location doit :

• Être rédigé par écrit

• Indiquer l'adresse de la location

• Préciser la date de fin de la location

• Énoncer les raisons de la résiliation (si le préavis est donné par le propriétaire)

• Être signé par la personne donnant le préavis

Si le préavis ne comprend pas tous les éléments ci-dessus, il peut être invalide. En cas de location via une agence, c’est votre gestionnaire de propriété qui se charge de respecter les délais de préavis et la procédure légale.

De son coté, un locataire doit donner un préavis écrit d'au moins 28 jours s’il souhaite mettre fin à son contrat de location périodique, sauf si le propriétaire accepte un délai plus court. Cet accord doit être rédigé par écrit.