Un projet d’investissement en Nouvelle-Zélande, qu’il concerne l’achat (ou la vente) d’un bien ou un placement dans un fonds de bâtiments commerciaux entraine toujours l’usage d’un certain nombre de termes anglophones spécifiques. Il n’est alors pas toujours très simple de s’y retrouver. New Zealand Services fait le point sur les termes les plus courants.
Anti Money Laundering (AML)
Le projet de loi relatif à la lutte contre le blanchiment d’argent et les activités terroristes (AML/CFT Act 2009) a introduit de nouvelles obligations pour le secteur immobilier depuis le 1er janvier 2019. Les agents immobiliers, comptables et avocats notamment ont l’obligation de réunir les documents et informations suffisantes pour identifier l’identité de leur client avant d’entamer toute transaction.
Pour pouvoir investir ou vendre en Nouvelle-Zélande, il est par exemple demandé à chacun de fournir une copie certifiée de son passeport et une copie certifiée d’une preuve d’adresse physique de moins de 3 mois.
Bright-Line property rule
La “Bright-Line” définit, en fonction de la date d’achat et de vente d’une propriété, si le propriétaire peut-être soumis à une taxe sur la plus-value. Tout propriétaire ayant acheté un bien entre le 29 mars 2018 et le 26 mars 2021, et décidant de vendre son bien dans les 5 années suivant l’achat est soumis à l’impôts sur le revenu.
Chattels
Un “Sale & Purchase Agreement” standard (contrat d’achat ou de vente) comprend une liste dite “chattels list” de biens (meubles, rideaux, stores, électroménagers, luminaires) inclus ou non dans la vente. Au moment d’une visite, il n'est pas toujours évident de savoir si un élément fait partie des “chattels”. Des malentendus peuvent facilement survenir et conduire à un différend ultérieur.
Pour éviter cela, nous vous recommandons de vérifier attentivement la liste des “chattels” inclus dans le S&P Agreement.
Distribution
Dans le cadre d’un investissement dans un fonds de bâtiments commerciaux, chaque investisseur touche un revenu locatif, proportionnel à sa participation au capital de la syndication (ou du nombre d’units achetées). On parle alors de “distribution”. Celle-ci peut avoir lieu tous les mois ou tous les trois mois en fonction du fonds dans lequel vous avez investi.
Eligible investor
En raison du niveau de risque de certains investissements, il existe des fonds d’investissement uniquement ouverts aux investisseurs dits “eligible”, c’est à dire expérimentés. Pour ce type d’investissement le terme « wholesale investors » est également utilisé. Pour pouvoir investir, il faudra notamment prouver que vous êtes un investisseur expérimenté ayant déjà investi dans des produits financiers avec un niveau de risque élevé (actions en bourse, start-up, activités agricoles), avec signature d’un certificat d’éligibilité par un comptable ou avocat.
Freehold
Le "freehold", ou pleine propriété accorde au propriétaire le droit d'occuper le terrain, d’en percevoir les revenus, d'y construire des bâtiments, de le louer, de le vendre, de le subdiviser, de l’utiliser comme caution auprès de la banque, etc. En d'autres termes, le statut "freehold" est le plus avantageux et correspond à un droit total et non grevé sur le terrain. Dans le cas d’un appartement, cela signifie que, collectivement, vous et les autres propriétaires possédez le terrain sur lequel les appartements sont construits.
GST
La « Goods and Services Tax » (GST) est l’équivalent de la TVA. La GST s’élève généralement à 15%.
La GST est en principe déjà inclue dans les prix affichés.
IRD
Le « Inland Revenue Department » est le département du service public de Nouvelle-Zélande en charge de conseiller le gouvernement sur la politique fiscale. L’IRD est également responsable du financement des programmes sociaux et de la collecte des impôts.
Un numéro IRD est un numéro unique composé de 8 à 9 chiffres. C'est un numéro extrêmement important dans l'administration néo-zélandaise puisqu'il est lié à vos données personnelles, à toutes informations sur vos revenus et vos taxes.
Jacinda Ardern
Leader du parti travailliste néo-zélandais, Jacinda Ardern est la Première Ministre de Nouvelle-Zélande depuis Octobre 2017.
Reconnue internationalement pour sa gestion de crise du coronavirus, elle est la troisième femme à occuper ce poste en Nouvelle-Zélande.
Kiwi Saver
Le Kiwisaver est un système d’épargnes volontaires mis en place par le gouvernement en 2007 pour aider les néo-zélandais à économiser pour l’achat de leur première maison ou pour leur retraite.
Il est possible de contribuer à hauteur de 3%, 4%, 6%, 8%, ou 10% de son salaire ou de ses revenus (bruts). L’employeur doit également contribuer à hauteur de 3% minimum du salaire brut. En plus des contributions de l’employeur, chaque année, le gouvernement verse une allocation fixe.
L’argent versé sur les comptes « KiwiSaver » est investi dans des fonds d’investissement sur les marchés financiers par votre banque ou le prestataire gérant votre « KiwiSaver ».
Leasehold
La propriété en "leasehold" divise les droits ci-dessus entre deux parties : le propriétaire du terrain (« le bailleur ») et celui qui loue alors le terrain (« le locataire »). Le bailleur conserve le droit de propriété foncière du terrain et d’utiliser le terrain comme caution, mais le droit de vente peut être interdit et le droit au revenu devient un droit de location.
Cela signifie que la propriété vous appartient mais que vous louez le terrain au bailleur. Tous les autres droits, tels que la perte d'occupation, la subdivision, la construction et l'accès à la propriété sont transférés au locataire.
Market
Le “market” ou “marché” en français, est défini comme la somme totale de tous les acheteurs et vendeurs d’une région ou d’un pays. La valeur et le prix des biens (immobiliers, financiers, etc.) dépendent des forces de l'offre et de la demande sur ce marché.
Net (income & return)
Lorsque l’on parle de retour sur investissement “net”, cela signifie que les frais de management et les taxes ont déjà été déduits. Le montant que vous percevez alors sur votre compte en banque est donc un revenu net, sur lequel vous n’avez plus d’impôts (IRD) ou autres charges à payer.
Par exemple, si vous investissez dans un fonds commercial dits “PIE” (Portefolio Investment Entity), vous êtes taxé au plafond de 28% en tant que non-résident néo-zélandais. Le manager du fonds se charge de déduire directement vos impôts et de les régler à l’IRD. Vous ne percevrez donc que des revenus nets.
Occupancy
Le terme “occupancy” ou “taux d’occupation” en français désigne le ratio d’appartements ou de locaux commerciaux utilisés dans un building, par rapport à l’espace total disponible. Tout comme le rendement, le taux d'occupation donne une première indication de la santé financière d'un fonds d’investissement ou d’un building.
Portfolio
Un “portfolio” est un ensemble d'investissements financiers tels que des actions, des obligations, y compris des fonds listés en bourse ou non listés... Il s’agit de votre portefeuille d’investissements. Il peut contenir un large éventail d'actifs, notamment des biens immobiliers et des investissements dans des fonds privés.
Return
Le “return” ou retour sur investissement est une mesure de performance utilisée pour évaluer l'efficacité ou la rentabilité d'un investissement. Pour calculer le retour sur investissement, il suffit de diviser le bénéfice d'un investissement par le coût de l'investissement. Le résultat est exprimé en pourcentage.
Settlement
Lors d’un achat immobilier ou de l’achat de parts dans un fonds d’investissement néo-zélandais, on parle de “settlement” le jour où l’acheteur devient officiellement le propriétaire du bien ou des fonds. Le titre de propriété est transféré du vendeur à l’acheteur le jour du “settlement”.
Trade
Ce terme désigne l'action d'acheter et de vendre des biens ou des services.
Par exemple, si vous achetez des shares dans un fonds commercial et que le “trade” ou la transaction a lieu le 1er du mois, cela signifie que le transfert de propriété des shares aura lieu à cette date.
Unlisted
En matière d’investissement, il est possible de réaliser un placement dans des fonds côtés en bourse (appelés “listed”) ou non côtés en bourse (appelés “unlisted”).
L’équipe de New Zealand Services peut vous accompagner dans vos projets d’investissement dans des fonds “unlisted”.
Value
Dans les investissements de batiments commerciaux non- côtés en bourse (appelés “unlisted”), la valeur de chaque fonds correspond à la valeur liquidative (asset value), c’est-à-dire l’étude de la valeur des bâtiments composants le fonds. Chaque année, les bâtiments composant les fonds sont ré-évalués par des évaluateurs indépendants . La valeur unitaire des shares est ensuite revalorisée chaque année en fonction de la valeur totale des bâtiments et du nombre de shares émises .
Weighted Average Lease Term (WALT)
Un WALT est un moyen de mesurer la période moyenne au cours de laquelle les baux d'une propriété ou d'un portefeuille expireront. Ce terme est utilisé par les banques, les investisseurs immobiliers et commerciaux.
Le WALT est une mesure très importante pour les propriétaires d'immeubles commerciaux pour estimer les risques d'inoccupation et la durée des baux commerciaux signés avec les locataires.
Il s’agit d’un excellent indicateur de performance pour informer les investisseurs sur le dégré de risque de vacances d’un immeuble ou d’un local sur les années à venir.