Que ce soit à l’échelle internationale ou sur le marché néo-zélandais, une certaine incertitude règne dans le secteur des bâtiments commerciaux. Les taux d'intérêt et l'inflation augmentent, quant aux entreprises, beaucoup s’interrogent sur le nouveau paradigme du travail dans un monde post-Covid.
New Zealand Services fait le point sur les perspectives d’investissement dans le secteur des bâtiments commerciaux en période de crise économique mondiale.
Le marché est cyclique
Le marché immobilier est cyclique. Les spécialistes de l'immobilier parlent souvent de “l’horloge de l'immobilier”, un modèle cyclique qui se répète sur le marché du logement, habituellement tous les huit à douze ans.
Il est souvent représenté comme une horloge, où 12 heures représentent le sommet des prix élevés et 6 heures l’accalmie avant de commencer de nouveau à augmenter.
Si l'on tient compte de la forte inflation, de la hausse des taux d’intérêts de la baisse des prix de l’immobilier, nous nous situons probablement autour des 4h00 de l’horloge. De combien de temps le marché va-t-il avoir besoin pour se relancer de nouveau ? Difficile à dire !
Des bâtiments dits “premium”
L’agence CBRE confirme que les acheteurs se concentrent sur des biens de qualité dits « premium ».
À Auckland, Wellington et Christchurch, « l'absorption nette » (un terme immobilier commercial mesurant la quantité d'espace dans laquelle les locataires ont emménagé physiquement moins la quantité d'espace dont les locataires sont physiquement partis pendant une période donnée) d'espace de premier choix a dépassé 50 000 m² en 2021, après une contraction de 10 000 m² en 2020, selon les recherches de CBRE.
En fait, l'absorption de l'immobilier de premier choix en 2021 était plus élevée que les années qui ont précédé la pandémie, a constaté CBRE.
Les bâtiments plus durables séduisent
Les bâtiments et leur construction représentent jusqu'à 20% des émissions de la Nouvelle-Zélande. Les locataires et les investisseurs sont de plus en plus sensibles aux biens répondant à des critères plus durables, en particulier les bâtiments classés « Green Star ». De par leur nature même, ce sont des constructions de haute qualité ayant un impact écologique réduit.
Un retour des salariés au bureau
La crise du Covid-19 et le confinement ont été l’occasion de vérifier à l’échelle d’un pays la capacité des entreprises et de ses salariés à travailler à distance. Pour la plupart des entreprises, l’expérience a été un succès. Cela a prouvé que les salariés avaient les moyens de travailler efficacement depuis la maison.
Le travail à distance présente néanmoins des limites et les salariés ont dans l’ensemble apprécié un retour au bureau, tout en gardant la possibilité de maintenir une certaine flexibilité dans leur emploi du temps.
Pour attirer les entreprises et séduire leurs salariés, les propriétaires de bâtiments commerciaux doivent donc moduler de plus en plus l'espace en fonction des besoins et des attentes de ses locataires. Il peut s’agir d'espaces collaboratifs basés sur la technologie, d’espaces de détentes et de repos, de salles de sport ou d’espaces dédiés à l'interaction sociale.
Par ailleurs, bien que la hausse du prix de l’énergie ne soit pas aussi importante en Nouvelle-Zélande qu’en Europe, ce facteur pourrait jouer en faveur d’un retour massif des salariés au bureau. Alors que l’Europe est actuellement en hiver, de nombreux travailleurs réduisent depuis quelques mois leur temps de télétravail pour limiter leurs factures énergétiques. Ce phénomène pourrait s’observer en Nouvelle-Zélande au prochain hiver.
Investir dans les bâtiments commerciaux, une solution contre l’inflation ?
L'inflation des coûts de construction, les contraintes de capacité de l'industrie et les pénuries de matériaux exercent une pression sur la construction et la livraison de nouveaux bâtiments industriels ainsi que sur la capacité du marché à répondre à la demande croissante dans le secteur. Cela a créé un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui continue de réduire les taux d'inoccupation, créant ainsi un moteur de croissance des loyers et des valeurs des propriétés industrielles.
Investir dans les bâtiments commerciaux, notamment dans le secteur industriel, pourrait s'avérer utile dans un contexte inflationniste. En effet, la hausse du coût des nouvelles constructions limite l'offre et de nombreux baux comportent des clauses de révision des loyers liées à l'IPC, garantissant une augmentation des revenus pour les investisseurs.
Hausse des taux bancaires et du coÛt de la dette
Les banques doivent s'adapter aux conditions des acteurs de l'immobilier commercial, notamment en revoyant leurs règles de prêt. Les taux d’intérêts ont augmenté sur les 12 derniers mois pour atteindre des taux records de 6 à 7%.
Entre la hausse du coût de la construction et l’inflation, les loyers des bâtiments commerciaux ont été revus à la hausse. Les baux commerciaux ont une clause indexant les loyers sur le taux d’inflation.
Avec une hausse des taux d’intérêts bancaires, le coût de la dette des propriétaires de bâtiments commerciaux augmente également. Pour y pallier, les propriétaires de bâtiments commerciaux devraient opter pour une stratégie visant à réduire le montant de sa dette.