Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif en Nouvelle-Zélande, il est important de s’interroger sur votre assurance habitation. En Nouvelle-Zélande, l'assurance habitation est généralement calculée sur la base d'une « somme assurée ». Cela signifie que si votre habitation doit être reconstruite, l'assureur ne versera que le montant maximum que vous aurez spécifié lors de la souscription de votre police. Cela signifie que vous devrez avoir une bonne idée de ce qu'il en coûterait pour remplacer votre propriété si le pire devait arriver.
En tant que propriétaire, êtes-vous bien protégé ?
LES PROPRIÉTAIRES ONT BESOIN D’UNE ASSURANCE POUR SE COUVRIR
« L’assurance propriétaire » n’est pas obligatoire pour les propriétaires en Nouvelle-Zélande, qu’ils louent leur logement ou pas. Si vous êtes propriétaire d’un appartement, votre copropriété (appelée Body Corporate ou BC) souscrit déjà à une assurance pour l’ensemble du bâtiment et vous protège individuellement sur un certain nombre de points. Cette assurance est payée par la copropriété avec les charges annuelles réglées par chaque propriétaire. L’assurance de la copropriété ne vous couvre toutefois pas contre tous les dommages et risques liés à la location.
En complément de l’assurance de la copropriété, il est conseillé de souscrire à une assurance « propriétaire ». Cette assurance “propriétaire” peut par exemple vous couvrir en cas de perte de loyers suite à un dommage.
UNE NOUVELLE LéGISLATION DEPUIS AOÛT 2019
Les propriétaires (ou les gestionnaires de propriété) ont désormais l’obligation de transmettre aux locataires les informations concernant leur assurance dans tout nouveau contrat de location. Il est par exemple indispensable de préciser si la propriété est assurée et de mentionner le montant de la franchise. Le contrat de location devra également inclure un formulaire informant le locataire que le contrat d’assurance de la propriété est disponible sur demande. Si le propriétaire ne respecte pas cette nouvelle législation, il risque une amende de $ 500. Pour les contrats de location en cours, bien qu’aucune indication de temps n’ait été indiqué par la loi, les propriétaires ou les gestionnaires de propriété doivent transmettre le détail de leur assurance dans un délai « raisonnable ». Par ailleurs, si le contrat d’assurance est modifié au cours du bail, les locataires doivent en être informés par écrit.
A noter que si vous passez par une agence de location, ces démarches seront effectuées par votre gestionnaire de propriété.
LA RESPONSABILITÉ DES LOCATAIRES LIMITÉE À 4 SEMAINES DE LOYERS
Depuis le 27 Aout 2019, The Residential Tenancies Amendment Bill (No. 2), nouvelle législation concernant entre autres la responsabilité des locataires en cas de dommage dans une propriété, est entrée en vigueur en Nouvelle-Zélande. Si le locataire ou l’un de ses invités endommage la propriété, il sera responsable pour le coût des réparations, à hauteur de 4 semaines de loyers maximum ou au niveau de la franchise du propriétaire si celle-ci est inférieure aux coûts des réparations, pour couvrir les dégâts.
Dans le cadre de cette nouvelle législation, un dommage non-intentionnel, de négligence, pourrait être un verre de vin renversé sur la moquette ou une casserole brulante posée sur le plan de travail laissant une trace permanente.
Dans ces deux situations, bien qu’il n’y ait pas volonté d’endommager la propriété, le locataire est tenu responsable pour le coût du dommage.
Si une propriété n’est pas assurée, il est obligatoire d’en informer les locataires. Ils seront alors responsables du coût des réparations à hauteur des 4 semaines de loyers. En cas de non-paiement par le locataire, le propriétaire pourra le poursuivre devant le Tenancy Tribunal.
CE QUE VOTRE “ASSURANCE PROPRIÉTAIRE” COUVRE
Bien que l'« assurance propriétaire » ne soit pas nécessaire pour louer un bien (l'assurance des Body Corporate couvre la valeur de remplacement de votre bien), une assurance complémentaire peut-etre utile pour vous protéger contre les dommages causés volontairement par les locataires.
Si votre appartement fait partie d’un immeuble géré par la copropriété « BC », assuré dans le cadre de la copropriété et dans la mesure où le contrat de location est signé sur le long terme (plus de 90 jours), il est recommandé de souscrire à une assurance complémentaire dite « Assurance propriétaire ». Ce type d’assurance ne peut être souscrite qu’en complément de l’assurance de la copropriété.
Cette assurance vous protège contre les actes et les dommages malveillants des locataires (généralement exclus dans les contrats d’assurance des BC) et les pertes de loyers. Comptez en moyenne $ 450 par an.
A noter que les locations du type Airbnb ne sont généralement pas couvertes par une assurance « propriétaire ». Dans le cas d’une location courte durée, il faudra alors se tourner vers la politique d’assurance des sites comme Airbnb.
Il est généralement demandé par les compagnies d’assurance qu’une inspection trimestrielle soit conduite dans les propriétés louées. Sans ces inspections régulières, avec un rapport à l’appui, il est possible que votre assurance rejette votre réclamation.
Voici quelques exemples des dommages couverts par « l’assurance propriétaire » et la limite de remboursement :
· Dommage malveillant, vandalisme ou vol de la part du locataire - Limite de $35,000
· Meubles fournis dans la propriété – Dégradation ou vol - $35,000
· Perte de loyer lié au départ d’un locataire sans préavis – 10 semaines de loyer
· Perte de loyer lié à l’éviction d’un locataire pour non-paiement du loyer – 18 semaines de loyer
· Perte de loyer suite au refus de paiement et de départ d’un locataire – 10 semaines de loyer
· Perte de loyer lié au décès du locataire – 10 semaines de loyer
· Perte de loyer lié à un acte malveillant et logement inhabitable – 1 an de loyer
· Dommages liés à un animal domestique – Limite de $ 3 000
Assurance catastrophes naturelles
Le système “EQCover” fournit une assurance contre les catastrophes naturelles pour les propriétés, leurs contenus et les terrains. Vous êtes automatiquement couvert en cas de dommages liés à une catastrophe naturelle, si vous avez une assurance habitation ou pour vos biens incluant une assurance incendie.
Cette couverture vous assure également contre les pertes ou les dommages causés par un tremblement de terre, un glissement de terrain naturel, une éruption volcanique, une activité hydrothermale ou un tsunami. Il existe également une couverture limitée pour les dommages causés par les tempêtes et les inondations et couvre les incendies résultant de l'une des catastrophes naturelles répertoriées. En cas de catastrophe naturelle majeure où EQCover ne peut pas couvrir ses obligations, le gouvernement néo-zélandais paiera le manque à gagner.