Un projet d’investissement en Nouvelle-Zélande, que ce soit financier ou immobilier, implique l’utilisation de nombreux termes anglais spécifiques ce qui peut rendre la compréhension parfois complexe pour les investisseurs. Afin de démystifier ces termes et d'aider les investisseurs à mieux naviguer dans ce domaine, New Zealand Services vous propose une deuxième partie du guide des termes les plus couramment utilisés.
ANTI MONEY LAUNDERING (AML)
Le projet de loi relatif à la lutte contre le blanchiment d’argent et les activités terroristes (AML/CFT Act 2009) a introduit de nouvelles obligations pour le secteur immobilier et financier depuis le 1er janvier 2019. Les agents immobiliers, comptables et avocats notamment ont l’obligation de réunir les documents et informations suffisantes pour identifier l’identité de leur client avant d’entamer toute transaction.
Pour pouvoir investir ou vendre un bien en Nouvelle-Zélande, il est par exemple demandé à chacun de fournir une copie certifiée de son passeport et une copie certifiée d’une preuve d’adresse physique de moins de 3 mois.
CAPITAL RAISE (OUVERTURE OU LEVEE DE CAPITAL)
Une ouverture de capital se produit lorsque les entreprises s’adressent aux investisseurs existants et potentiels pour lever du capital supplémentaire (de l'argent) sous forme de dette, de capitaux propres ou d’une acquisition.
Dans les bâtiments commerciaux, chaque fonds fonctionne différemment mais en règle générale, les investisseurs entrent dans un fonds au moment d’une ouverture de capital, en achetant de nouvelles shares. Dans les fonds diversifiés de nouvelles shares sont émises et vendues lorsque le fonds d’investissement s’agrandit avec l’acquisition de nouveaux bâtiments. Une ouverture de capital peut aussi être organisée pour réduire le niveau de dette d’un fonds (LVR).
DISTRIBUTION
Dans le cadre d’un investissement dans un fonds de bâtiments commerciaux, chaque investisseur touche un revenu locatif, proportionnel à sa participation au capital de la syndication (ou du nombre d’units achetées). On parle alors de “distribution”. Celle-ci peut avoir lieu tous les mois ou tous les trois mois en fonction du fonds dans lequel vous avez investi.
ELIGIBLE INVESTOR
En raison du niveau de risque de certains investissements, il existe des fonds d’investissement uniquement ouverts aux investisseurs dits “eligible”, c’est à dire expérimentés. Pour ce type d’investissement le terme « wholesale investors » est également utilisé. Pour pouvoir investir, il faudra notamment prouver que vous êtes un investisseur expérimenté ayant déjà investi dans des produits financiers avec un niveau de risque élevé (actions en bourse, start-up, activités agricoles), avec signature d’un certificat d’éligibilité par un comptable ou avocat.
FUND MANAGER (Manager ou gestionnaire de fonds)
Un gestionnaire ou manager de fonds est chargé de mettre en œuvre la stratégie d'investissement d'un fonds et de gérer les actifs du fonds dans l’intérêt des investisseurs.
Le principal avantage d’investir dans un fonds est de confier les décisions de gestion des investissements à des professionnels. C'est pourquoi les gestionnaires de fonds jouent un rôle important dans le monde de l'investissement et de la finance.
Le gestionnaire de fonds est responsable du succès du fonds et de la mise en place de sa stratégie. Il doit se tenir au courant des tendances du secteur, prendre des décisions clés conformes aux objectifs du fonds.
IRD
Le « Inland Revenue Department » est le département du service public de Nouvelle-Zélande en charge de conseiller le gouvernement sur la politique fiscale. L’IRD est également responsable du financement des programmes sociaux et de la collecte des impôts.
Un numéro IRD est un numéro unique composé de 8 à 9 chiffres. C'est un numéro extrêmement important dans l'administration néo-zélandaise puisqu'il est lié à vos données personnelles, à toutes informations sur vos revenus et vos taxes.
LOAN-TO-VALUE RATIO (LVR)
La LVR (Loan-To-Value Ratio) est le rapport entre le montant d’un prêt et la valeur de la propriété que vous achetez, exprimé en pourcentage. Dans le cadre des fonds de bâtiments commerciaux, la LVR est le montant du prêt bancaire, divisé par la valeur des propriétés composant le fonds, multiplié par 100. En d’autres termes, la LVR est calculée en divisant le montant du prêt bancaire par la valeur du fonds.
NET (INCOME & RETURN)
Lorsque l’on parle de retour sur investissement “net”, cela signifie que les frais de management et les taxes ont déjà été déduits. Le montant que vous percevez alors sur votre compte en banque est donc un revenu net, sur lequel vous n’avez plus d’impôts (IRD) ou autres charges à payer.
Par exemple, si vous investissez dans un fonds commercial dits “PIE” (Portefolio Investment Entity), vous êtes taxé au plafond de 28% en tant que non-résident néo-zélandais. Le manager du fonds se charge de déduire directement vos impôts et de les régler à l’IRD. Vous ne percevrez donc que des revenus nets.
OCCUPANCY
Le terme “occupancy” ou “taux d’occupation” en français désigne le ratio d’appartements ou de locaux commerciaux utilisés dans un building, par rapport à l’espace total disponible. Tout comme le rendement, le taux d'occupation donne une première indication de la santé financière d'un fonds d’investissement ou d’un building.
PIE (PORTFOLIO INVESTMENT ENTITY)
Un PIE ou Portefolio Investment Entity est une entité qui investit les contributions de ses investisseurs dans différents types d'investissement passif. Les investisseurs non-résidents sont taxés au plafond de 28%. Le manager du fonds se charge de déduire directement les impôts et de les régler à l’IRD. Dans un fonds dit PIE, les investisseurs ne perçoivent donc que des revenus nets.
PORTFOLIO (Portefeuille)
Un “portfolio” est un ensemble d'investissements financiers tels que des actions, des obligations, y compris des fonds listés en bourse ou non listés... Il s’agit de votre portefeuille d’investissements. Il peut contenir un large éventail d'actifs, notamment des biens immobiliers et des investissements dans des fonds privés.
RETAIL FUND
Un fonds d’investissement en « retail » est un fonds d'investissement dont le capital est principalement investi par des investisseurs individuels. Les fonds en « retail » sont des fonds d'investissement ouverts à tous les investisseurs quel que soit leur budget et leur niveau d’expérience dans les investissements (par opposition aux investisseurs dits « eligible » ou « wholsale »).