Au prix d'une fermeture draconienne de ses frontières depuis le mois d’Avril 2020, la Nouvelle Zélande a su préserver sa population de l’épidémie de COVID-19. Ces mesures strictes ont cependant des conséquences importantes sur l'économie néo-zélandaise et notamment sur le secteur de l’immobilier locatif.
Si vous êtes propriétaire d’un bien actuellement en location à Auckland, notre partenaire, One Place, gestionnaire de propriété, vous aide à y voir plus clair sur la situation actuelle du marché immobilier.
Zoom sur le marché immobilier à auckland
Alors que le nombre de demandes restent constant depuis plusieurs mois, le nombre d'appartements sur le marché reste lui très élevé, particulièrement depuis le début de l'année.
Les quelques 100 000 ressortissants néo-zélandais qui sont rentrés sur le territoire au cours des neuf derniers mois ne suffisent pas à combler le flux habituel d'étudiants et de travailleurs étrangers, c’est-à-dire les principaux locataires du centre-ville d’Auckland.
Au mois de Janvier, ONE PLACE a loué 31 appartements, soit deux fois plus que l'an passé à la même période, malgré les 18 jours de vacances pris en moyenne par les néo-zélandais en début d’année.
La situation est tendue mais l’équipe de One Place fait son possible au quotidien pour trouver les meilleurs locataires, au meilleur loyer possible et en limitant au maximum les périodes de vacances. L’agence organise plus de visites et investi davantage dans la publicité. Quant à ses agents, ils font preuve de plus de flexibilité et suivent personnellement les meilleurs candidats jusqu'à ce qu'ils trouvent un logement. L’agence a également baissé les loyers de 3.85% en moyenne sur la période de Janvier pour les nouveaux baux.
Changements législatifs dans le secteur de l’immobilier
Une nouvelle loi concernant les propriétaires de logements en location en Nouvelle-Zélande est entrée en vigueur en Février. En voici un résumé :
Fin du bail
En vertu de la nouvelle loi, les propriétaires ne peuvent plus mettre fin à une location sans raison. Cela signifie qu'un propriétaire ne peut pas émettre un avis d'expulsion "sans motif". Il doit désormais donner une raison, qui répond aux critères spécifiés dans la loi, pour mettre fin à une location.
Malgré tout un propriétaire peut donner un préavis de 63 jours si lui-même ou un membre de sa famille doit emménager dans la propriété. Autre possibilité pour le propriétaire : donner un préavis de 90 jours s’il souhaite vendre la propriété, s'il entreprend des modifications importantes de la propriété ou s'il décide de la transformer en local commercial.
À noter, si un propriétaire donne un avis de vente, le bien doit être mis sur le marché dans les 90 jours suivant le départ du locataire.
Les propriétaires peuvent également demander au Tenancy Tribunal de mettre fin à la location si le loyer est impayé depuis 21 jours ou en cas de comportement antisocial répété de la part du locataire.
Désormais, un propriétaire devra délivrer à son locataire, trois avis pour des actes antisociaux distincts dans un délai de 90 jours, avant de pouvoir demander au tribunal de mettre fin à la location. Il sera donc plus difficile pour un propriétaire d'expulser un locataire perturbateur et antisocial de son logement.
Renouvellement du bail
Cette modification est certainement celle qui aura le plus d'impact pour One Place et les propriétaires.
Les baux à durée déterminée deviendront désormais des baux périodiques à la fin de la durée déterminée. Cette mesure s’appliquera à moins que le propriétaire et le locataire ne conviennent de prolonger, de renouveler ou de mettre fin à la location fixe. Si le locataire souhaite y mettre fin, il devra envoyer un préavis à son propriétaire. Si c’est le propriétaire, il devra également donner un préavis en utilisant l’une des raisons spécifiées précédemment.
Dans le cadre des réformes, le délai de préavis qu'un locataire est tenu de donner au propriétaire est passé de 21 à 28 jours. Le locataire peut demander à ce que son bail soit réaffecté à quelqu'un d'autre. Les propriétaires auront l’obligation d’examiner ces demandes et ne pourront pas les refuser sans raison valable.
À partir d'Août 2021, les locataires victimes de violence familiale pourront quitter une location avec un préavis de deux jours et sans pénalité financière. De même, les propriétaires pourront mettre fin à la location dans les 14 jours si un locataire les agresse.
Modifications dans la propriété
Auparavant, les locataires n'avaient pas le droit d'apporter des modifications de quelque nature que ce soit à leur logement, à moins que le propriétaire n'accepte la modification. Les locataires peuvent désormais demander l'autorisation d'apporter un changement à la propriété et les propriétaires ne peuvent pas refuser si le changement est mineur. Cela signifie que des modifications telles que l'accrochage de tableaux, peuvent être acceptés.
Il est probable que cette nouvelle règle entraîne de nombreux débats car certaines modifications peuvent sembler inoffensives au locataire mais ne le seront pas du point de vue du propriétaire. La peinture des murs en est un bon exemple.
Toutefois, les locataires seront responsables de tous les coûts liés à l'installation et à l'annulation d'un changement mineur dont ils sont à l’initiative. Les locataires ne peuvent pas non plus procéder à des modifications sans autorisation, bien que si l'autorisation est refusée de manière déraisonnable, ils puissent s'adresser au tribunal.
Quel est l’objectif de ces réformes ?
L'objectif de ces réformes est de garantir davantage de droits et une meilleure protection aux locataires, mais elles se sont révélées controversées auprès des propriétaires, dont beaucoup affirment qu'elles font trop pencher la balance en faveur des locataires.
Beaucoup de propriétaires néo-zélandais pensent malgré tout que ces réformes étaient nécessaires afin que le droit de la location reflète davantage les réalités actuelles.
À long terme, les réformes seront bénéfiques pour le secteur locatif, mais il ne fait aucun doute que One Place deviendra beaucoup plus stricte dans ses critères de sélection des locataires.