Les propriétaires de biens immobiliers à Auckland devront encore patienter avant de recevoir leurs nouvelles évaluations foncières, appelées Capital Valuations (CVs). Déjà repoussées une première fois, ces estimations officielles sont maintenant attendues avec un retard pouvant aller jusqu'à 18 mois. Que signifient ces reports successifs ? Quels impacts pour les propriétaires ? Notre équipe fait le point avec vous.
Qu’est-ce que les Capital Valuations (CVs) ?
Les Capital Valuations permettent d’estimer la valeur d’un bien immobilier et sont en principe recalculées tous les trois ans par les Council de chaque région. Il s’agit d’une estimation du prix auquel chaque bien immobilier aurait été vendu à une date donnée. Elles servent de base au calcul des taxes foncières (rates) et sont composées de deux éléments :
La valeur du terrain (land value)
La valeur des améliorations (improvement value), qui représente la différence entre la valeur en capital (Capital Value CV) et la valeur du terrain. Elle ne reflète pas nécessairement la valeur réelle ou les coûts de remplacement d'un bâtiment.
Contrairement à une idée reçue, la CV ne reflète pas la valeur marchande actuelle d'un bien, ni son prix de vente réel, mais constitue une base fiscale pour une répartition équitable des taux entre propriétaires. Elle ne doit donc pas être utilisée à des fins de vente, de marketing ou de financement.
Une série de retards successifs
Initialement prévues pour octobre 2024, les nouvelles évaluations des biens immobiliers à Auckland ont d’abord été repoussées à mai 2025. Désormais, un nouveau report est envisagé, pouvant aller jusqu’à 18 mois supplémentaires. Si les raisons de ce second décalage n’ont pas encore été officiellement communiquées, il intervient dans un contexte déjà complexe. Lors du premier report, le Council évoquait des ajustements techniques destinés à renforcer la cohérence des données entre zones, à mieux intégrer les ventes récentes et à prendre en compte le potentiel de développement des terrains selon les zonages. À cela s’ajoutait une remise en question de la pertinence des Capital Valuations, particulièrement après les inondations de janvier 2023, lorsque de nombreux biens ont été assurés à des montants bien supérieurs à leur évaluation officielle. Comme le soulignait alors Nick Goodall, directeur de la recherche chez CoreLogic, ces événements ont entraîné un examen plus poussé des méthodes d’évaluation. Il est donc possible que ce nouveau délai soit le reflet d’un processus de révision plus large, visant à renforcer la fiabilité et la justesse des évaluations à venir.
Les CVs : une obsession néo-zélandaise ?
Selon l'agente immobilière Alexandra Vincent Martelli, les Néo-Zélandais accordent une importance excessive aux CVs, contrairement à l’Australie où elle a également exercé.
Cette focalisation peut fausser les attentes des vendeurs, surtout lorsque les CVs sont utilisées comme outil de négociation ou de marketing. D’après elle, de nombreuses ventes actuelles se font en dessous des CVs de 2021, ce qui interroge sur la pertinence de leur maintien ou révision à la hausse.
Quels effets pour les propriétaires ?
Rhonwen Heath, responsable des réévaluations au Council d’Auckland, rappelle que :
Les CVs n’ont aucune incidence sur le total des impôts collectés
Elles déterminent uniquement la part que chaque propriétaire devra payer.
Si la valeur de votre bien a augmenté plus que la moyenne, vous paierez davantage de rates que la hausse moyenne prévue (5,8 % pour 2025/2026). Si elle a moins augmenté, votre hausse sera moindre.
Le temps supplémentaire pris par le Council d’Auckland permet de s’assurer que les valeurs utilisées pour déterminer les prochaines Capital Values sont exactes
Pour les propriétaires, il est donc important de faire la distinction entre CV et valeur réelle du marché, et de ne pas surestimer leur importance dans les négociations ou les projets immobiliers.